상가건물 임대차보호법

상가건물 임대차보호법이란_상가건물임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료인상 방지와 임차인의 권리를 보장하기 위해 제정돼 2002년 11월 1일부터 시행된 법률이다. 

 

이 상가건물 임대차보호법은 모든 상가건물임대차에 관하여 적용되는 것이 아니라 임차보증금이 일정 범위 이내인 임대차에 한하여 적용된다. 따라서 지역별 환산보증금액 넘는 상가임대차에는 이 법이 적용되지 않는다. 다만, 일부 조항은 지역별 환산 보증금 기준을 초과해도 상가임차인을 보호하는 취지에 의하여 적용되는 경우도 있다. 

 

*환산보증금이란.. 상가임대차법 시행령에 의하여 보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금과 합산한 후 이 법이 적용될 것인지를 판단한다. 환상보증금이 지역별 환산보증금 범위를 초과할 경우에는 원칙적으로 상가임대차법은 적용되지 않고 [민법]임대차 규정이 적용된다. 

 

- 서울특별시 : 환산보증금 9억원 이하 

- 과밀억제권역 및 부산광역시 : 환잔보증금 6억9천만원 이하 

- 광역시,안산시 용인시 김포시 광주시 세종특별자치시, 파주시 화성시 : 환산보증금 5억4천만원 이하 

- 기타지역 : 환산보증금 3억7천만원 이하 

 

 

[환산 보증금 이하인 상가건물임차인에게 적용되는 상가건물 임대차보호법] 

1. 우선변제권 보장 

대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매와 국세징수법에 의한 공매시 매각대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금의 배당을 받는다. 다만, 우선변제권은 지역별 환산보증금 이하인 상가건물임차인에게 적용된다. 

 

 

[환산 보증금 이하 상관없이 모든 상가임차인에게 적용되는 상가건물 임대차보호법] 

1. 대항력 

상가건물임차인이 세무서에 사업자등록을 신청하고 건물의 인도를 받으면 그 익일0시에 대항력을 취득한다. 대항력은 2015년5월13일[상가건물 임대차보호법]개정에 의하여 지역별 환산보증금과 관계없이 모든 상가임차인에게 적용된다. 

 

2. 최우선변제권 

상가건물임차인이 경매개시기입등기 전에 대항요건을 갖추고, 상가임대차법에서 규정한 소액임차인에 해당하는 경우에는 순위와 관계없이 상가임대차법에서 정한 금액을 경매나 공매시 최우선적으로 우선변제를 받는다. 

 

3. 계약갱신요구권 

상가건물임차인은 상가임대차법 적용대상이든 아니는 관계없이 임대인에게 최대 10년간 계약갱신을 요구할 수 있다. 임대인은 계약갱신거절사유가 없으면 계약갱신요구를 들어줘야 하고, 계약갱신요구권은 지역별 환산보증금과 관계없이 모든 상가임차인에게 적용된다. 

 

 

상가임대차법의 적용대상은 상가건물이다. 따라서 먼저 영업을 위하여 사용하는 장소라고 하더라도 건물로서 인정되어야 한다. 건물로서 인정되려면 기본적으로 기둥,지붕,주벽이 있어야 건물로 인정된다는 것이 판례이다. 건물로 인정된다면 미등기건물,무허가건물,가설건축물이나 부설건축물도 건물로서 상가임대차법의 적용대상이 된다. 즉 상가임대차법이 규정하고 있는 상가건물은 건축물의 종류나 등기 여부와 관계없이 실질적으로 건물이 영업에 이용되는 한 상가건물에 해당한다. 단, 셀프세차장,옥외주차장 임대는 건물에 해당되지 않아 상가임대차법이 적용되지 않는다. 그리고 사업자등록은 하지 않아도 상가임대차법의 일정 법조항이 적용되지만 사업자등록이 가능한 건물이어야 한다. 사업자등록이 가능하지 않은 건물은 상가임대차법이 적용되지 않는다. 

 

 

[상가건물 임대차보호법] 시행과 개정 

- 상가임대차법 시행 시기

상가건물 임대차보호법의 시행일은 2002년 11월 1일부터이다. 이 법은 예외적으로 이 법 시행 이전에 이미 존속중인 임대차에 대하여도 법적 요건을 갖춘 경우 대항력,우선변제권,최우선변제권이 발생한다. 다만, 계약갱신요구권 및 기다 사항은 2002년 11월 1일 이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다. 그리고 이러한 예외 규정에 의하여 저당권자 등 담보물권자가 예기치 못한 피해를 입게 되는 것은 소급입법에 의한 재산권이 침해가 되므로 당해 상가 건물에 2002년 11월 1일 이전에 이미 저당권 등 담보물권이 설정되어 있는 경우에는 그 적용이 배제된다. 

 

- 상가임대차법 개정 

(1) 2013년 8월13일 개정 : 2013년 8월 13일 상가임대차법 개정 전에는 지역별 환산보증금을 초과하는 임차인은 계약갱신요구권이 없었다. 이 때 법 개정으로 인하여 지역별 환산보증금을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권을 인정하게 되었다. 임차인의 보호가 확장된 것이다. 

 

(2) 2015년 5월 13일 개정된 사항 3가지 :

① 이 때 최초로 권리금 규정이 신설되었다. 권리금 규정은 개정 당시 존속 중인 모든 상가임대차에 대하여 적용된다. 즉 상가임대차법이 개정되기 전에 임대차 계약을 체결했다고 하더라도 권리금 회수 기회를 보장받을 수 있도록 하였다. 

 

② 환산보증금 초과 임차인 대항력 부여 

2015년 법 개정 전에는 대항력은 지역별 환산보증금 이하인 임차인에게만 인정되었다. 법 개정으로 지역별 환산보증금과 관계없이 모든 상가임차인은 사업자등록과 건물 인도를 하면 대항력을 갖을 수 있도록 되었다. 상가임차인의 보호가 확장된 것이다. 

 

③ 3기 차임 연체시 계약해지 가능

법 개정 전에는 임차인이 3기 차임을 연체하면 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 것이 규정되어 있었고, 임대차 계약해지에 대한 부분은 규정이 없어서 혼란이 야기되었었다. 이 부분을 법 개정으로 신설하여 임차인이 월차임을 3기 연체하면 즉시 계약을 해지할 수 있도록 하였다. 

 

(3) 2018년 1월 26일 개정 

이 때 법 개정으로 인하여 상가임대차법 적용대상 상가임차인의 월차임 인상액이 연 9%에서 연5%로 하향되었다. 

 

(4) 2018년 10월 16일 개정 

① 계약갱신요구권 10년 연장 

이 때 법 개정으로 인하여 5년이었던 계약갱신요구권이 10년으로 연장되었다. 이제 상가임차인은 지역별 환상보증금과 관계없이 10년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 

 

② 신규임차인 주선기간 6개월 연장 

상가임대차법 개정 전에는 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 신규임차인을 주선해야 했었다. 법 개정으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료시까지 신규임차인을 주선할 수 있도록 기간을 연장 하였다.