[부동산 중개실무] 정화조용량과 하수도원인자부담금

저는 부산에서 상가만 전문적으로 중개중인 소속공인중개사 김효진실장이라고 합니다. 

상가를 전문적으로 중개하다보면 하수도법은 꼭 양지하고 있어야 되는 부분인데요, 왜냐하면 하수도법에 정화조 내용과 하수도원인자부담금에 대한 내용이 규정되어 있기 때문입니다. 개업공인중개사는 어떤 업종을 신규로 임대할 때 정화조 용량 초과 여부를 확인해야 하며, 하수도원인자부담금이 얼마 부과되는지도 꼭 확인해야지 예측하기 어려운 분쟁도 방지 할 수 있습니다. 

 

< 하수의 분류 > 

하수는 오수와 우수로 분류합니다.

오수는 건물 내에서 발생하는 분뇨와 생활하수를 말하는 것이고 - 

우수는 건물 밖에서 발생하는 빗물이나 지하수를 말합니다. 

 

상가 중개실무랑 관련이 있는 것은 건물 내에서 발생하는 오수입니다. 오수로 정화조용량 초과 여부를 판단해야 하고, 하수도원인자부담금 부과 기준이 됩니다. 우수는 상가중개와는 관계가 없습니다. 

 

< 분류식 하수관로 > 

- 직관연결 : 분류식하수관로란 오수와 하수도로 유입되는 빗물 및 지하수가 각각 구분되어 흐르도록 하기 위한 하수관로를 말하는데, 건물 내에서 발생하는 오수가 흐르는 하수관로와 건물 밖에서 발생하는 우수가 흐르는 하수관로가 따로 설치된 것을 말합니다. 분류식 하수관로는 건물 내에서 발생하는 오수를 정화조나 오수처리시설을 거치지 않고 바로 하수관로를 통하여 오수만 하수종말처리시설로 보내어 처리하기 때문에 이를 직관 연결되어있다고 표현합니다. 즉 땅 밑에 오수관로와 우수관로, 2개의 관로가 매설되어 있다고 보시면 됩니다. 분류식 하수관로가 매설된 지역은 건물내에서 발생하는 오수가 바로 하수관로로 흐르기 때문에 분류식 하수관로가 매설된 지역 건물에는 정화조가 없습니다. 

▶ 고로, 분류식하수관로란 정화조가 없으므로 (직관연결 되어 있으므로) 정화조 용량 문제는 발생하지 않습니다. 

 

하오나, 오수를 정화조나 오수처리시설을 거치지 않고 하수종말처리장으로 직접 보내어 처리하므로 정화조 용량 문제는 발생하지 않으나, 오수를 증가시키는 업종이 건물에 입점하게 되어 건물에서 배출하는 오수가 증가하게 되면 하수도원인자 부담금을 계산하여 납부해야 합니다. 그래서 ! 개업공인중개사는 신규 임대중개로 입점하게 된 업종 때문에 오수발생량이 증가하게 되면 건물주와 임차인에게 하수도원인자부담금에 대하여 설명하여 향후 발생하게 되는 분쟁을 사전에 방지하여야 할 것입니다. 하수도원인자부담금은 원칙적으로 임대인이 지불하는건 맞지만, 실무상 하수도원인자부담금 발생하게 하는 원인자가 임차인이기 때문에 임차인이 관례상 지불하고 있습니다. 

 

 

< 정화조용량산정 > 

개업공인중개사가 정화조 용량을 계산하는 이유는 중개하려는 업종이 영업신고증,영업등록증,영업허가증이 필요한 비자유업종을 신규로 입점시키는 경우 정화조 용량이 초과하게 되면 영업증이 발급되지 않아 영업을 할 수 없게 되어서, 개업공인중개사는 상가를 중개하여 입점시킬 때 정확하지는 않더라도 대략적인 정화조 용량을 산정할 수 있어야 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방 할 수 있습니다. 정화조 용량 초과에 대하려 중개사가 확인 및 설명을 하지 않았다고 해서 중개사법 위반인지 아닌지는 차후 문제입니다. 사전에 기본적인 내용을 숙지하고 임차인에게 확인 및 설명을 하면 중개사는 책임은 면할 수 있을 것입니다. 최종적으로는 관할시청 또는 구청 청소과나 위생과에 정화조용량 초과에 대하려 문의하는 것이 가장 확실할 것입니다. 그리고 자유업종의 경우에는 정화조 용량에 대하여 신경쓸 필요없습니다. 그냥 중개하면 되고, 승계 임대중개도 정화조 용량 문제는 발생하지 않습니다. 영업을 하고 있다는 것은 정화조 용량 초과되지 않았기 때문입니다. 

 

< 단독정화조가 있는 경우 > 

건축물대장을 보면 정화조가 몇인용인지 알 수 있는데, 건축물대장상 'OOO인용'으로 표기되어 있으면 단독정화조가 있다는 것입니다. 개업공인중개사가 이런 물건을 중개하려면 입점하려는 업종을 확인하여 정화조 용량이 초과하게 되는지 여부를 판단하여 설명하여야 합니다. 

 

1) 건축물대장 확인 

2) 단독정화조 또는 오수처리시설 및 공란 확인 

3) 단독정화조인 경우 신규 입점 업종의 정화조 용량을 계산하여 초과 여부 확인 

4) 정화조 용량이 초과되는 경우 

   - 건물주와 임차인에게 정화조 용량 초과에 대하여 설명 

   - 초과되는 용량이 정화조 용량의 200%가 넘지 않을 경우 청소주기를 1년에 2회로 하는 단축 안을 제시 

   - 중개 실무상 정화조 용량이 초과하는 경우 정화조를 용량이 큰 것으로 교체하는 것은 불가능 

   - 청소 비용 부담 주체 확인 및 특약사항란에 기재 (관행상 임차인이 부담) 

   - 건물주의 '정화조 내부청소에 따른 각서'를 반드시 관할관청에 제출 

 

 

[하수도법 시행규칙] 제33조 제1항에 따라 정화조는 연 1회 이상 내부청소를 하여야 합니다. 따라서 분류식 하수관로 정비지역 일지라도 사정상 폐쇄하지 못하고 계속 사용 중인 정화조는 연 1회 이상 내부청소를 하여야 합니다. 그리고 업소의 휴/폐업, 건물 전체의 사용 중지 및 그 밖에 부득이한 사유로 내부청소 기간을 지킬 필요가 없다고 인정되면 기간을 정하여 관할 지자체에서 기간을 연장하여 줄 수 있으며, 정화조 사용은 중단되었지만 단순히 폐쇄조치만 하지 않은 경우에는 관할 지차제와 협의하여 내부청소를 결정할 필요가 있습니다. 

 

 

상가 중개실무시 자칫하면 간과할 수 있는 정화조용량초과여부랑 하수도원인자부담금 계약 사전에 꼭 챙기셔서 예측하기 어려운 분쟁은 피하시길 바랍니다. 

 

대한민국 모든 상가 중개사 여러분 화이팅입니다 !